Per pastaruosius aštuonerius metus „Omberg Group“ užbaigė apie 225 mln. eurų vertės projektų, kuriuose išplėtota 120 tūkst. kv. metrų ploto ir daugiau kaip 2 500 butų. Artimiausiems trejiems metams planuojamas dar apie 300 mln. eurų vertės projektų portfelis. Šiame augimo etape atskirą vaidmenį įgyja fondų valdymo įmonė „Omberg Asset Management“ (OAM), kurios užduotis – profesionaliai organizuoti kapitalo pritraukimą, projektų finansavimą ir investavimo rizikų kontrolę.
Pasak OAM direktoriaus Deivido Rinkevičiaus, fondų valdymo įmonė nėra vien papildomas finansavimo šaltinis. Ji leidžia kiekvienam projektui parinkti savą kapitalo struktūrą, iš anksto įvertinti jo finansinį gyvybingumą ir nuolat stebėti, ar pirminės prielaidos išlieka pagrįstos.
Kapitalas konkrečiam projektui
Pagrindinį fondų valdymo įmonės suteikiamą pranašumą D. Rinkevičius apibūdina vienu žodžiu – kapitalas. Fondai sudaro galimybę investuotojų lėšas pritraukti tiesiogiai į konkretų projektą, o ne į visos įmonių grupės veiklą.
„Tokiais tempais augančiam NT verslui neužtenka vien skolintis. Norint gauti banko finansavimą, išleisti obligacijas ar pasitelkti kitą skolos priemonę, pirmiausia reikia turėti nuosavo kapitalo. Fondų valdymo įmonė leidžia jį pritraukti tiesiogiai į konkretų projektą. Investuotojai tampa projekto partneriais, o veiklos bendrovės gali išlaikyti savo akcininkų struktūrą ir savarankiškumą“, – sako D. Rinkevičius.
Toks modelis leidžia aiškiau atskirti atskirų projektų finansus, rizikas ir planuojamus rezultatus. Investuotojui svarbu suprasti, į kokį konkretų objektą investuojama, kokia jo eiga ir kokios prielaidos lemia galimą grąžą, o projekto vystytojui – turėti iš anksto numatytą nuosavo kapitalo šaltinį.
„OAM planuoja steigti maždaug 4–5 fondus per metus, taikydama principą „vienas fondas – vienas projektas“. Tai leidžia atskirti konkrečių projektų rizikas, kiekvienam jų parinkti tinkamiausią finansavimo struktūrą ir aiškiai susieti investavimo laikotarpį bei galimą rezultatą su vieno projekto eiga. Kartu svarbu pabrėžti, kad investavimas į NT fondus, kaip ir bet kuri kita investicija, yra susijęs su rizika“, – sako D. Rinkevičius.
Papildomas projektų vertinimo lygmuo
Kapitalo pritraukimas – tik viena OAM funkcijų. Kita yra nepriklausomas projektų vertinimas ir rizikų kontrolė per visą investavimo laikotarpį.
Fondų veiklą prižiūri Lietuvos bankas, o jų valdymas apima periodinius auditus, nepriklausomus turto vertinimus, skolinimosi ribojimus ir nuolatinę finansinių rodiklių priežiūrą. Vertinant projektus dirba fondų valdytojai ir analitikai, todėl sprendimas investuoti turi būti pagrįstas ne tik vystytojo matymu, bet ir savarankiška finansine analize.
„OAM tampa dar vienu projektų kokybės filtru – papildomu vartininku. Tai nėra formalus patikrinimas prieš priimant sprendimą. Projekto finansinė būklė, rizikos ir prielaidos turi būti stebimos per visą jo įgyvendinimo laikotarpį“, – teigia D. Rinkevičius.
„Omberg Group“ generalinės direktorės Deimantės Laumytės teigimu, OAM įkūrimas yra natūrali grupės plėtros dalis, tačiau fondų valdytojo funkcija iš esmės yra savarankiška: užtikrinti, kad augimas būtų paremtas ne vien ambicija, bet ir finansine disciplina.
„Didėjant projektų apimčiai, ypač svarbu stiprinti finansinį planavimą ir rizikų kontrolę. OAM mums suteikia papildomą kompetenciją, tačiau kartu – ir daugiau atsakomybės, nes kiekvienas projektas turi atitikti aiškius finansinio gyvybingumo kriterijus“, – sako D. Laumytė.
Finansinis modelis – bandymas numatyti judantį taikinį
Vienas sudėtingiausių fondų valdytojų darbų – suplanuoti visą projekto finansavimo struktūrą. Reikia įvertinti, kada statybų išlaidos pasieks aukščiausią tašką, kokia lėšų dalis bus surinkta iš rezervacijų, kada prasidės pagrindiniai pardavimai ir kokiu tempu bus gaunamos pajamos.
Šios prielaidos daromos žvelgiant kelerius metus į priekį, nors per tą laiką gali pasikeisti statybos kainos, finansavimo sąlygos, projekto įgyvendinimo terminai ar būsto paklausa.
„Turime tiksliai suplanuoti, kada ir kiek investuotojų kapitalo reikės. Pinigai negali ilgai gulėti sąskaitoje nedirbdami, tačiau negalima ir investuotojų nuolat prašyti papildomų įnašų. Suplanavus kapitalo srautus, prie jų derinamos skolintos lėšos – bankinis finansavimas, obligacijos, sutelktinio finansavimo platformų ar privačių skolintojų paskolos“, – pasakoja D. Rinkevičius.
Vertinant finansavimo pasiūlymus svarbi ne tik palūkanų norma. Skolintojai kelia skirtingus reikalavimus nuosavo kapitalo daliai, turto įkeitimui, išankstinių pardavimų apimčiai ir paskolos grąžinimo terminams. Todėl finansavimo struktūra nėra vienkartinis sprendimas – ji planuojama ir valdoma visą projekto laikotarpį.
Pirmasis filtras – finansinis gyvybingumas
Kiekvienas potencialus projektas OAM pirmiausia vertinamas pagal prognozuojamus finansinius rodiklius. Vienas svarbiausių – vidinė grąžos norma, arba IRR. Ji leidžia vienu rodikliu įvertinti ir numatomą projekto pelningumą, ir laiką, per kurį planuojamas rezultatas turėtų būti pasiektas.
Kartu analizuojamas sklypo dydis, vieta, galimas užstatymo plotas ir finansavimo poreikis. Jeigu projektas neatitinka minimalių reikalavimų, jis toliau nebesvarstomas.
Kitas etapas – teisinis patikrinimas. Dalis vertinamų sklypų dar neturi statybos leidimo, tinkamos paskirties ar patvirtinto detaliojo plano, todėl pasirengimas statyboms gali trukti kelerius metus.
„Kartais iš pirmo žvilgsnio nedidelė aplinkybė, pavyzdžiui, per sklypą einančio elektros kabelio ar vamzdyno apsaugos zona, gali iš esmės pakeisti projekto galimybes. Todėl prieš priimdami investicinį sprendimą turime labai aiškiai žinoti, ką, kokios apimties ir kada konkrečiame sklype bus galima pastatyti“, – sako D. Rinkevičius.
Tik įvertinus teisinę situaciją analizuojama būsima paklausa, galima pardavimo kaina, konkurencinė aplinka ir projekto patrauklumas rinkoje. Sprendimus tenka priimti gerokai anksčiau, nei būstai realiai pasiekia pirkėjus, todėl reikšminga ir konservatyvi prielaidų sistema.
Kapitalo drausmė – pasirengimas skirtingiems scenarijams
Pasak D. Rinkevičiaus, kapitalo drausmė reiškia, kad projektas turi būti finansuojamas ir sėkmingai užbaigiamas ne tik palankiomis rinkos sąlygomis.
„Galima maksimaliai didinti skolą, prognozes grįsti vien gerų laikų prielaidomis ir vienu metu pradėti dvigubai daugiau projektų. Tačiau tai būtų trumparegiška. Pasikeitus ekonominei aplinkai, būtent taip veikiantys rinkos dalyviai pirmieji susidurtų su sunkumais“, – sako jis.
Todėl OAM projektus vertina laikydamasi nuosaikaus skolinimosi, rizikos ribojimo ir kapitalo pakankamumo principų. Didesnė prognozuojama grąža savaime negali būti priežastis atsisakyti šių ribų.
„Patikimumas NT investicijose kuriamas ne vien sėkmingai užbaigtais projektais. Ne mažiau svarbu, kokiomis prielaidomis remiantis jie pradedami, kaip valdoma rizika ir ar finansavimo struktūra išlieka tvari pasikeitus rinkos sąlygoms“, – pabrėžia D. Rinkevičius.
Didesni projektai pažįstamuose segmentuose
OAM šiuo metu orientuojasi į fondus, investuojančius į „Omberg Group“ vystomus gyvenamojo ir komercinio NT projektus. Pagrindinis dėmesys išlieka įperkamo bei vidutinio segmento gyvenamajam būstui, individualių namų kvartalams ir atrinktiems komercinio turto projektams.
„Šios sritys pasižymi aiškia paklausa ir yra gerai pažįstamos vystytojo komandai. Mūsų darbas – įvertinti, kuriems projektams kapitalo pritraukimas yra pagrįstas, kokios apimties fondas reikalingas ir kokia finansavimo struktūra leistų projektą įgyvendinti atsakingai“, – sako D. Rinkevičius.
Artimiausiu metu daugiausia galimybių matoma Vilniuje, Kaune ir pajūryje. OAM tikslas – nuosekliai stiprinti savarankišką fondų valdymo kompetenciją ir tapti patikimu partneriu investuotojams, kurie nori dalyvauti konkrečiuose NT projektuose, aiškiai suprasdami jų struktūrą, terminus ir su investavimu susijusią riziką.